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任志强

时间:  2017-09-26 15:47  |   来源:  未知   |   作者:  木木

(原题目:专访任志强:“只租不售”不能解决目前城市人口居住的全部问题)

在租售并举的调控理念下,房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均呈现了开发商100%自持地块用于出租的现象。

企业市场化竞价拿地自持出租物业,资金从何而来,运营模式如何获利,是否可持续?就这些问题,《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。

中国新闻周刊:你认为,在中国住房市场中,商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的?

任志强:国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场,占比大体在40%~50%之间,但它绝不是一个国家标准住房政策,因为一些小的城市基本不需要租赁市场。

相比于美、英、法等国家,中国租房占比小。均匀来看,中国租房人口户数比大略在21%左右,美国和英国都在35%左右,法国则到达39%。纽约的租赁市场占到50%,北京的租赁市场目前大约占20%,还大有潜力。

所以,在租赁住房政策问题上,不应该一刀切,而要依据城市人口容量和发展特点来决定。

我的一个基本判定是,未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右,就是城市里面或许有三分之一的户数通过租房解决居住问题,三分之二通过自有住房解决居住问题。

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%,二线城市大约20%~30%就够了,三线城市有5%~10%就够了,再到下面简直就不需要了。

租赁房的量化比例,全国并不需要统一。各地可根据城市化过程制定精准政策投放和治理,政策可以留有恰当冗余调整空间。

中国新闻周刊:除在乡村群体土地上建设租赁住房外,还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地,建房自持出租,你对此怎么看?

任志强:无论是在农村集体土地建设租赁房,仍是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售,也只是目前住房政策的一个弥补,只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的栖身问题,而不是问题的全部。

企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持,从深远看,有可能执行不下去。

按照现行政策,这种做法有不公道的处所。第一,企业竞地价是价高者得,竞地价的成果是租金一定很高,房租是不是也得价高者得?

国际通例是,房地产修建投资,财团贷款期限最高20年,一般情况下,本息收回的期限最长14年,中国是含建设期7~8年收回本息,这是比较好的投资。

所以租金价钱要知足企业资金回报需求,不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情形下下降房租,只有国有单位才能够,等于是给租房补助。

第二,租金高了谁会租,租给谁?现在建设租赁住房,各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才,假如不是这样,房子租给谁?以北京为例,一方面限制人口,外迁低端产业,低端产业就业人口就减少了,房子租给谁?另一方面出台优惠政策,吸引高端人才,这是矛盾的。

目前示范性较强的上海张江地块,张江取得的土地成本远远低于市场价,万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地,本钱不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作,一旦借助银行贷款动作起来,未来万科的财务报表会很丢脸。
任志强:只租不售不能解决城市人口居住的全部问题

4月12日,工作职员在北京燕保?马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请资料进行初步审核。北京燕保?马泉营家园、燕保?高米店家园两个公租房项目供给公租房房源400套,其中30%面向拥有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华

中国新闻周刊:在你看来,企业自持只租不售的政策如何才干持续?

任志强:这项政策若一定要连续下去,只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金),也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题,企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款,那是走不通的。

REITs最早涌现在2003年的18号文件,当时我参加文件探讨时提出引入建立REITs,许多人反对,终极没写入18号文件正文,但提出酝酿后发展的意见附在文后。

2008年,政府工作报告正式提出房地产投资信托基金,并选择了三个城市试点,最终肯定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试,尔后至今再无动静。

建立房地产投资信托基金,不是中央政府没想法,不作决议,2008年政府工作报告说得很清晰,只是没细则,所以就没有执行下去。

直到去年6月份,国务院发文把REITs这个英文写到了文件中,要稳步推进房地产信托投资基金试点。

REITs用于持有收租物业,是把承租人的租金按一按期限向投资人进行调配,定期分成、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流畅,可以赞助持有收租物业企业融资,但并非直接作为融资渠道。

若没有REITs(房地产投资信托基金),这项政策根本执行不下去,没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。

相似上海张江地块,与集团客户定向合作,将50年租赁权转换给国有单位。即使是国有企业,数目少还扛得住,若大规模铺开这种方式,国有企业也确定不行。

万科竞得永丰地块,也想走与大企业合作这条路,比方找小米公司整租,但这种变相买房合作方式没被同意。未来万科有可能做升级服务,配好家具家电,进级成酒店式人才公寓出租,由政府指定租户。

中国新闻周刊:从国际经验来看,你以为中国该借鉴哪些国家的经验?

任志强:我个人更推崇德国的方式。德国房价合理,房价收入比偏低,坚持了长期稳定的房价,在寰球“独善其身”,德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。

德国是依照住房协作社的方式树立租赁住房市场,其居民私人持有住房大概40%,大部分寓居需求,采取税收调控租赁住房供给量和租金涨幅,国家保障住房配合社的收益高于一般投资,好比国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有,均是以长期稳定的租金收益为主,我们将其称为社会化租赁,既不是单位的,也不是政府的,因此德国没有炒房的概念和空间。

此外,欧洲的意大利、法国,美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴,只管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全体问题。
  

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