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万科永庆坊改造:每平米投入1万元 12年才能收回成本

时间:  2017-10-24 11:45  |   来源:  未知   |   作者:  木木

房地产竞争加剧,寸土寸金的一二线城市中心区根本处于无新增土地供给阶段,为争取发展资源,大批开发商将眼光瞄准了城市更新,尝试与政府配合,获得发展新机会。

近些年,万科在深圳、广州等地大规模进军城市更新项目,并于2016年中标广州恩宁路中段的永庆坊旧改项目,创新“政府主导、企业承办、大众参与”微改造城市更新模式。

微改造需高昂改造成本

作为广州市危旧房集中辖区之一的永庆片区,位于荔湾区恩宁路中段,永庆坊是拥有奇特历史文化的建造,在城市改造过程中,需要在保存历史建筑特点的条件下进行修葺,目前广州万科已完成对永庆坊的微改造。

《每日经济新闻》记者现场视察发现,永庆坊的微改造基本坚持了房屋原有轮廓,建筑的历史感得到保留。

永庆坊项目相关负责人接受记者采访时介绍,永庆坊遵守“修旧如旧,建新协调;交通梳理,肌理抽疏;文保专修,资源活化”的原则,对现存的李小龙祖居、永庆大街24~28号两处文物保护修建进行构造加固,沿袭传统工艺,修复屋瓦面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素。

这种微改造模式得到客户认可,早期入驻永庆坊的商户告诉《每日经济新闻》记者,永庆坊具备上百年历史,这种具备深挚历史文化积淀的创意园很少见。当初斟酌进驻永庆坊也是被其文化背景所吸引,商户可以利用文化因素对产品进行包装,晋升产品的文化积淀。

固然这种微改造模式能够传承历史文化,但需要付出昂扬的改造本钱。据了解,永庆坊改造面积约7000平方米,而每平方米改造成本高达1万元。

永庆坊项目相关负责人表现,永庆坊改造需要对建筑特色进行保护,改造成本在同类型的“三旧”改造项目中是较高的,包含硬件成本、资金成本、人力、运营成本。同时,改造项目的位置、价值、现场建筑改造难度等因素也会对成本造成较大影响。

永庆坊项目位于荔湾老城区,周边居民多,改造过程中需要尽量防止对周边居民造成影响,加上多个房屋破坏严重,需对原本脏乱差的环境进行整体更新,改造难度和成本均进级。

盈利困难考验运营能力

高昂的改造成本对于后期运营和盈利能力提出较高要求,据了解,永庆坊改造打算总投入资金约为1亿元,而建筑成本回收周期就长达12年半。

需要注意的是,万科只拥有永庆坊15年经营权,期满后是将经营权交还政府仍是持续探讨新的协作模式尚未肯定。如何在15年时间实现盈利,成为运营永庆坊的一大考验。永庆坊项目相关负责人接收采访时直言,永庆坊暂时还不是盈利项目,相对于经济效益,永庆坊更多的是对城市更新、旧城改造和文化维护的一次摸索。

据了解,目前永庆坊已进行营业,出租率大概为80%,入驻企业以文创类及科技创新类为主。上述永庆坊项目相关负责人告诉记者,目前永庆坊的收益主要来自于租金,依据15年收回成本倒推租金,目前每月均匀租金为100~120元/平方米。

对以租金为主的收益模式,永庆坊商户在接受记者采访时抒发了担心:假如万科不能实现较好的盈利,未来可能将通过上涨租金来获得收益,这将加重入驻商户的压力。该商户以为,永庆坊需要进行二次营销,将更多文化内容进行包装变现,同时需要取得资本方支持。租户希望万科能把资源放到台面上共享,大家相互借力,共同探索可能的盈利模式。

记者注意到,为了提升运营才能以及更好利用现有文化背景进行变现,万科利用李小龙等历史文化元素不断活化永庆坊形象,如举行音乐会、摄影展、画展等各类运动吸引人流,扩展永庆坊的知名度和影响力。

万科云招商负责人曹飞飞告知《每日经济新闻》记者,永庆坊是广州万科试水城市微改革的首发项目,尽心竭力地做好永庆坊项目,有利于打响万科在城市更新方面的知名度,有利于后续项目标获取。

据懂得,永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点,政府方案将继续发展二、三期项目,万科将踊跃参加投标。同时广州万科已经拿下增城正果一个老街微改造项目,加码在城市微改造项目的布局。

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